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O Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) é um dos principais existentes no Brasil. Ele é um imposto de natureza municipal e é cobrado na maioria das cidades brasileiras – sendo o responsável por boa parte da arrecadação e receita das prefeituras. Porém, o funcionamento do IPTU ainda deixa algumas dúvidas na população em geral – principalmente em relação ao seu pagamento. Em um imóvel alugado, por exemplo, quem paga o IPTU? O proprietário ou a pessoa que mora de aluguel?

Se o pagamento não for feito, quem terá que arcar com as multas de atraso: o locador ou o locatário? Quem terá o nome inscrito no cadastro de devedores da prefeitura – podendo até ser acionado judicialmente – em caso de inadimplência do imposto?  É o que vamos esclarecer nesse texto. Se você ficou interessado, confira!

Quem paga o IPTU?

Na legislação brasileira, o responsável tributário pelo pagamento de qualquer imposto é o indivíduo que pratica o chamado fato gerador. De acordo com os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional, o fato gerador do IPTU vem da propriedade, do domínio ou da posse do bem imóvel.

Ou seja, juridicamente, a responsabilidade do pagamento do IPTU é sempre daquele que é proprietário do imóvel – seja o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

O IPTU pode ser pago pelo inquilino?

Apesar da legislação, em alguns contratos de locação pode ser estabelecido que as despesas com IPTU fiquem por conta do inquilino. Esse valor é combinado entre as partes e é pago, muitas vezes, juntamente com o aluguel ou com a taxa de condomínio.

A Lei do Inquilinato (Lei 12.112/2010) deixa isso bem claro: o pagamento do IPTU pode ser negociado livremente entre o locador e locatário do imóvel, até que um acordo seja feito entre as duas partes. Mas para que o IPTU se torne de fato uma obrigação do inquilino e não gere dor de cabeça para o proprietário, é importante formalizar esta obrigação claramente dentro do contrato de locação.

Caso o contrato de locação não preveja nada relacionado a essa questão, a tarefa de pagar pelo IPTU do imóvel continua automaticamente com o seu proprietário.

O que acontece se o inquilino não pagar o IPTU?

Se o inquilino que for obrigado em contrato a quitar o IPTU não efetuar o pagamento, a responsabilidade pelo imposto em atraso cairá toda sobre o locador.

Ou seja, nada acontece juridicamente com o locatário que não pagou o imposto, e sim com o dono do imóvel: será ele que terá que arcar com todas as multas, encargos e juros que serão cobrados pelo poder público.

Se o débito continuar existindo por determinado período, o proprietário poderá sofrer até uma execução fiscal e ter seu nome inscrito na lista de dívida ativa do município.

Nesse caso, a alegação de que o pagamento do IPTU era responsabilidade do locatário não terá valor nenhum. Mesmo que haja um contrato estipulando tal obrigação, isso não resolverá o problema com a prefeitura.

O que o proprietário deve fazer se o inquilino não pagar o IPTU?

Se existe um contrato de locação entre proprietário e inquilino, onde o locatário se responsabiliza pelo pagamento do IPTU do imóvel em questão, este contrato é válido e pode ser usado judicialmente em caso de não cumprimento de suas cláusulas.

Logo, se foi definido que o locatário deve pagar pelo IPTU e ele deixa de fazer isso, o locador pode acioná-lo na justiça, exigindo o pagamento da dívida e pedindo por uma compensação de todos os danos que essa situação causou.

Isso é o que diz o artigo 22, VIII da Lei nº 8.245/1991: havendo contrato de aluguel que preveja obrigação do inquilino em pagar o IPTU do imóvel alugado – e mediante o seu não pagamento – o locador deverá quitar o imposto para não sofrer com as sanções fiscais e terá o direito de ingressar com ação judicial para receber de volta o valor que gastou.

Ou seja, o contrato pode não representar nada para a autoridade fiscal – que continuará cobrando o IPTU do proprietário do imóvel. Porém, o contrato tem total valor na esfera civil, pois é um acordo celebrado entre as duas partes – podendo assim ser usado judicialmente.

Cuidados a serem tomados no pagamento do IPTU

Para não entrar em inadimplência com o poder público e não ter que arcar com diversas penalidades – como multas e ações judiciais – o mais indicado é que o locador efetue sempre o pagamento do IPTU por conta própria – independente do recebimento do aluguel do inquilino.

É melhor antecipar essa despesa para evitar a dor de cabeça com as autoridades fiscais e cobrar do inquilino o valor referente ao IPTU no mês seguinte.

Para se precaver da inadimplência e de multas e outras penalidades, o locador precisa também pensar em uma estratégia para evitar que o locatário não pague o IPTU. Uma forma simples de conseguir isso é embutir o valor do IPTU no aluguel, ou quitar o imposto e repassar o valor para o inquilino por meio de um pagamento parcelado.

Além disso, tanto locador quanto locatário devem sempre guardar os documentos relativos ao pagamento do IPTU – como guias, recibos e boletos – para o caso de alguma contestação da outra parte.

Porque o pagamento do IPTU é importante?

O IPTU atrasado é o tipo de débito pelo qual o próprio dono do imóvel responde. Havendo inadimplência, a prefeitura poderá executar os bens do proprietário e até mesmo promover o leilão do imóvel para pagamento da dívida. Mesmo que ele seja o único imóvel da família, nesse caso  não há proteção, dada a natureza da dívida.

Portanto, o melhor a fazer é não deixar o problema se acumular. Por isso, caso haja alguma parcela do IPTU em aberto, ou qualquer tipo de pendência junto á prefeitura, é essencial regularizar a situação ou negociar o débito existente mais rápido possível.

Lembre-se que, para a autoridade fiscal, quem paga o IPTU é sempre o proprietário – mesmo com um contrato de locação dizendo outra coisa. Se você ainda tiver dúvidas sobre o assunto ou se você quer complementar alguma informação, fique a vontade e deixe seu comentário abaixo!


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