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Todo condomínio precisa de regras de convívio social para funcionar em harmonia, e tais diretrizes estão previstas na convenção de condomínio ou, em alguns casos, no regulamento geral.
A convenção é a norma máxima e deve ser aplicada pelo síndico e corpo diretivo e observada e respeitada por todos os moradores, independentemente de concordarem ou não com seu conteúdo. Uma vez aprovada em assembléia, vale como lei e só pode ser mudada com quórum especial e convocação específica para este fim. Somente se for contrária à lei, suas regras poderão ser contestadas ou, quando for omissa em algum ponto, prevalece aquilo que a legislação determina. Essas são as diretrizes básicas da regulamentação de um condomínio.

A área comum, conforme o próprio nome sugere, pertence a todos e deve ser usada de forma coletiva e harmônica, sem prejuízo de qualquer morador. Por exemplo, ninguém pode ser privado de usar a piscina porque um dos vizinhos não gosta da pessoa. A restrição ao uso de qualquer equipamento da área comum precisa ter uma justificativa plausível.

No exemplo da piscina, a convenção pode prever a exigência de apresentação de exame médico periódico para utilização do espaço. Então, se um morador não apresentar o documento, poderá ser impedido de usar a área. Se não houver nenhuma previsão escrita nesse sentido, não pode haver restrições para o uso.

O mesmo ocorre com as demais áreas comuns e então é a vontade da maioria, representada na convenção, que prevalece. Assuntos como áreas nas quais se pode ou não circular com bicicletas e animais, uso de vaga de garagem e forma de sorteio, horário de funcionamento de salões, academia, sauna e outras dependências comuns, entre outras coisas, devem ter o uso disciplinado pela convenção. O síndico não pode simplesmente mandar ou desmandar, esses tópicos devem constar no documento.

A convenção também estipula as multas e a forma de aplicá-las em caso de desrespeito às normas estabelecidas e serve de referência para o síndico administrar o condomínio.

Condomínio significa domínio comum, ou seja, todos são proprietários e têm direitos e obrigações. Isso implica em respeitar o direito alheio. É importante deixar claro que o síndico é um apenas um administrador do condomínio e pode, ou não, ser morador ou condômino. Segundo a lei, qualquer pessoa, até um estranho, pode ser síndico, desde que eleito em assembléia. Desta forma, fica claro que o síndico não é dono de nada, e não pode, de nenhuma maneira, criar regras ou impor restrições de qualquer ordem, salvo aquelas estabelecidas na convenção.

Em outras palavras, o papel do síndico é apenas fazer valer o que está escrito.

Nos apartamentos, que são propriedades privadas, também existem regras de convivência que devem ser observadas. Muitos pensam que a chamada “lei do silêncio” vale somente para depois das 22 horas, mas não é bem assim.

Independentemente do horário, deve ser observado o bom senso, a urbanidade e o respeito mútuo entre os vizinhos. Vez ou outra, alguém pode fazer uma festinha em casa e aumentar o volume do som, mas som altíssimo, todos os dias, com “pancadão” na cabeça dos vizinhos, viola princípios de convivência social e pode ser reprimidos.

A questão é muito delicada, pois é subjetiva. O respeito ao direito alheio de forma dosada, sabendo quando se encerra o direito de um e começa do outro, é muito sutil e depende, em muitos casos, de que ângulo se observa a questão.

Uma reforma no apartamento, com quebra de piso e marretadas, certamente incomoda muito mais do que qualquer música alta, mas é necessário realizá-la e, apesar de irritante, precisa ser tolerada pelos demais moradores. Brigas de casal aos gritos, com palavrões e quebra-quebra, todo dia, independente do horário, podem ser interpretadas como comportamento antissocial, pois ferem princípios morais do senso geral e podem causar constrangimento aos vizinhos, especialmente às crianças e idosos.

Não existe uma receita pronta, depende de cada caso, mas, certamente, a melhor medida em todas as situações é sempre o diálogo e o bom senso.

Se os problemas não forem resolvidos de forma amistosa, a aplicação de multas e, em último caso, a expulsão do morador encrenqueiro, mesmo que dono do apartamento são medidas possíveis.


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